Einen Mietvertrag kündigen

Einen Mietvertrag kündigen

Wenn es um die Kündigung einer Mietwohnung geht, gibt es für Mieter und Vermieter einiges zu beachten. Welche Kündigungs-Regelungen für Mieter und Vermieter gelten, zeigt Ihnen dieser Ratgeber.

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Gesetzliche Kündigungsfristen aus Sicht des Mieters

gesetzliche Kündigungsfristen © fotolia.com/ Erwin Wodicka

Mieter, die einen unbe­fristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, können die Wohnung jederzeit ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigen. Haben Sie Ihren Vertrag nach dem 01.09.2001 abgeschlossen, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende des dritten Monats. Wichtig ist, dass Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag (Montag bis Samstag) des laufenden Monats bei Ihrem Vermieter schriftlich eingegangen ist.

Beispiel:

Sie möchten zum 31.10. (Donnerstags) ausziehen. Ihre Kündigung muss dem Vermieter nachweislich spätestens am Samstag, 03.08. vorliegen. Erreicht Ihre Kündigung Ihren Vermieter erst am 04.08., verlängert sich Ihre Kündigungsfrist automatisch um einen Monat auf den 30.11.

Bei Altverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde, sind in der Regel abweichende Kündigungsfristen vereinbart, die sich im Verhältnis zur Mietdauer verlängern. Prüfen Sie einen solchen Vertrag ganz genau und ziehen ggf. einen Rechtanwalt hinzu.

Kündigungsgründe für Mieter und Vermieter

Kündigungsgründe für Mieter und Vermieter © fotolia.com/ Gina Sanders

Ein Mieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn er die Wohnung nicht vertrags­gemäß nutzen kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung:

  • nicht fristgerecht zum vereinbarten Termin übergeben wird,
  • erhebliche Mängel aufweist,
  • oder dem Mieter wieder entzogen wird, z. B. durch das Austauschen von Schlössern.

Eine Sonderkündigung kommt nur in Frage, wenn besondere, im Mietrecht festgelegte Umstände zum Tragen kommen. Dazu gehören:

  • Ankündigung einer erheblichen Modernisierung/Sanierung
  • Mieterhöhung: Hebt der Vermieter die Miete auf ortsübliches Niveau an oder soll die Miete aufgrund einer Modernisierung angehoben werden, genießt der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn die Miete in einer Sozialwohnung angehoben wird, kann der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen
  • Versagung einer Untervermietung
  • Todesfall (z. B. eines Partners)
  • Kündigung eines Staffelmietvertrages: Mieter können einen zeitlich befristeten oder unbefristeten Staffelmietvertrag im Rahmen des Sonderkündigungsrechts immer nach Ablauf des vierten Jahres kündigen. Eine längere vertragliche Bindung hinsichtlich eines Kündigungsausschlusses ist nicht zulässig.

Das Sonderkündigungsrecht hält für den Mieter kürzere Kündigungsfristen bereit. Bei einer Mieterhöhung beispielsweise verkürzt sich die Kündigungsfrist auf zwei Monate, bei einer Modernisierung sogar auf einen Monat. Der Vermieter hingegen kann eine Wohnung nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Der Gesetzgeber nennt hierfür einige Beispiele:

  • Mehrfacher Zahlungsverzug des Mieters
  • Erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, z. B. massive nächtliche Lärmbelästigung
  • Eigenbedarf

Formale Anforderungen an eine Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann formlos erfolgen, muss jedoch schriftlich sein. Gründe für die ordentliche Kündigung müssen Mieter nicht nennen, der Vermieter allerdings muss eine Kündigung immer begründen. Diese darf nicht per E-Mail, Telefax oder mündlich bzw. fernmündlich ausgesprochen werden, denn dann ist sie unwirksam.

Die Kündigung muss schriftlich und mit Datum versehen, von allen vertraglich vereinbarten Mietern/Vermietern handschriftlich unter­zeichnet und an die korrekte Anschrift des Vermieters/Mieters gerichtet sein.

Da Sie den fristgerechten Zugang im Zweifel nachweisen müssen, empfiehlt es sich entweder, das Kündigungsschreiben per Einwurfeinschreiben zu versenden, oder die Kündigung im Beisein eines Zeugen einzuwerfen. Als Zeuge kommen nur Personen in Frage, die nicht im Mietvertrag stehen. Auch für die fristlose Kündigung und die Sonderkündigung gelten die genannten formalen Aspekte. Allerdings sind in beiden Fällen die Gründe auch von Mietern explizit zu benennen.

Den Mietvertrag kündigen ist nicht immer einfach

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Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft

Anzahl der Privathaushalte in Deutschland nach Bundesländern 2012 und Prognose für 2030 (in 1.000)

Bundesland 2012 2030
Nordrhein-Westfalen 8.672 8.843
Bayern 6.161 6.479
Baden-Württemberg 5.106 5.366
Niedersachsen 3.876 3.919
Hessen 2.998 3.041
Sachsen 2.218 2.011
Berlin 2.032 2.042
Rheinland-Pfalz 1.894 1.972
Schleswig-Holstein 1.414 1.459
Brandenburg 1.262 1.197
Sachsen-Anhalt 1.182 1.021
Thüringen 1.127 985
Hamburg 1.002 1.078
Mecklenburg-Vorpommern 856 769
Saarland 494 466
Bremen 363 370

Statistisches Bundesamt Deutschland

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