Mieterhöhung - Rechte, Möglichkeiten und Grenzen

Mieterhöhung - Rechte, Möglichkeiten und Grenzen

Vermieter haben das Recht, die Miete für eine Wohnung zu erhöhen. Allerdings müssen sie verschiedene gesetzliche Regelungen und Grenzen beachten. Vor extremen Mieterhöhungen sind die Mieter durch die Gesetzeslage geschützt.

Rechtsgrundlagen bei Mieterhöhungen

Als gesetzliche Grundlage im Bereich der Mieterhöhungen gilt das Mietrecht in der Fassung vom 01. Mai 2013. Danach darf die Miete nur innerhalb folgender Grenzen erhöht werden:

  • Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter eine Mieterhöhung von maximal 20% durchführen. Man spricht hier auch von der sogenannten Kappungsgrenze.
  • Laut 558 Abs. 3 BGB in seiner neuen Fassung kann die Kappungsgrenze von den Landesregierungen auf 15% abgesenkt werden, wenn in bestimmten Gebieten Wohnraum zu angemessenen Preisen knapp ist.
  • Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen.
  • Nach einer Mieterhöhung innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses darf die Obergrenze des ortsüblichen Mietzinses nicht überschritten werden. Einen Anhaltspunkt bieten örtliche Mietspiegel.
  • Wird eine Wohnung neu vermietet, dann darf der Vermieter den örtlichen Mietzins um bis zu 20% übersteigen.

Mieterhöhungen müssen begründet sein

Ein Vermieter darf die Miete innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses nicht einfach so und nach Gutdünken erhöhen.

Eine allgemeine Begründung ohne Nachweis reicht nicht aus, auch Preisübersichten von Banken oder Maklern muss der Mieter nicht anerkennen.

Soll die Miete auf die ortübliche Durchschnittsmiete angehoben werden, muss der Vermieter eine Begründung vorlegen. Dazu kann er verschiedene Mittel nutzen. Geeignet und zulässig sind Mietspiegel wie sie von der Gemeinde, dem Mieterverein oder anderen kompetenten Interessenverbänden herausgegeben werden. Auch ein Sachverständigengutachten kann eine Mieterhöhung begründen. Kann ein Vermieter drei teurere Vergleichswohnungen vorweisen, gilt dies ebenfalls als Grund für eine Mieterhöhung. Allerdings sollte hier der Mieter gründlich prüfen, ob die herangezogenen Wohnungen auch wirklich mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sind.

Ankündigung der Mieterhöhung durch den Vermieter

Mieterhöhungen müssen angekündigt werden © fotolia.com/ Orlando Florin Rosu

Eine Mieterhöhung, bzw. deren Ankündigung ist nur dann rechtskräftig, wenn sie schriftlich erfolgt. Möglich ist die Benachrichtigung per Post, Fax oder Email. Allgemeine Aushänge im Treppenhaus oder Wurfsendungen sind nicht zulässig. Das Schreiben muss an alle Personen adressiert sein, die auch im Mietvertrag genannt sind, ansonsten wird die Ankündigung unwirksam. Umgekehrt gilt dies auch dann, wenn mehrere Personen als Vermieter fungieren, jeder Beteiligte muss einzeln als Adressat genannt werden. Vermieter können Dritte beauftragen, das Schreiben zu verschicken. Allerdings darf die Beauftragung nur an Anwälte, Eigentümervereine und Hausverwaltungen erfolgen, dem Mieterhöhungsschreiben muss in diesem Fall eine Vollmacht im Original beigelegt werden. Die Vollmacht kann entfallen, wenn der Mieter diese bereits früher erhalten hat, zum Beispiel beim Abschluss des Mietvertrages. Sind die formalen Bedingungen nicht gewahrt, kann der Mieter Einspruch erheben. Als Widerspruch für die Begründung kann der konkrete Formfehler genannt werden. Der Vermieter muss dann die Ankündigung erneut verschicken und der Zeitpunkt der Erhöhung verschiebt sich nach hinten.

Unzulässige Mieterhöhungen

Nicht zulässig ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dann, wenn ein sogenannter Index- oder Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde. In diesen Verträgen ist die zulässige Mieterhöhung vertraglich festgelegt. Auch bei Zeitmietverträgen mit vereinbarten Festmieten dürfen die Mieten nicht erhöht werden. Grundsätzlich wird eine Mieterhöhung erst dann rechtskräftig, wenn der Mieter ihr zustimmt. Dazu ist er allerdings auch verpflichtet, wenn die Erhöhung rechtlich korrekt ist und die Miete nach der Erhöhung innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Verweigert der Mieter trotzdem seine Zustimmung, dann kann der Vermieter diese einklagen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung ist der Vermieter berechtigt, die Miete anzuheben. Er kann dazu die Jahresmiete um 11% der investierten Modernisierungskosten erhöhen. Zu diesen Kosten gehören nicht die Kosten, die für Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnung hätten aufgewendet werden müssen. Diese müssen abgezogen werden. Eine Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn

  • die Erhöhung für den Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde
  • die Mietsache durch die Modernisierung lediglich in einen allgemeinüblichen Zustand versetzt wurde
  • die Modernisierungsmaßnahme in Umständen begründet war, die mit dem Vermieter nichts zu tun hatten

Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gehören zum Beispiel folgende Um- und Ausbauten:

  • Einbau einer neuen Heizungsanlage
  • Einbau von Isolierfenstern
  • Wärmedämmung der Außenwände
  • Balkonanbauten

Grundsätzlich müssen die Mieter der Modernisierung und der damit verbundenen Mieterhöhung zustimmen, haben aber unter bestimmten Bedingungen Einspruchsmöglichkeiten sowie ein Sonder­kündigungs­recht.

Einspruch gegen die Mieterhöhung einlegen

Ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt? © fotolia.com/ fotomek

Ist ein Mieter der Meinung, eine Mieterhöhung sei unzulässig oder zu hoch, dann besteht die Möglichkeit, dagegen Einspruch zu erheben. Dies ist bei einem Formfehler in der Ankündigung möglich, aber auch, wenn die neue Miete ungerechtfertigt oder zu hoch erscheint. Dem Mieter bleibt zur Überprüfung der Erhöhung viel Zeit, als Frist gilt das Ende des übernächsten Monats, der auf den Monat der Zustellung der Ankündigung folgt. Der Wiederspruch muss schriftlich erfolgen, idealerweise als Einschreiben. Bei Unsicherheiten, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht, empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen. Geeignet sind Mieterschutzvereine oder auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte.

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Statistiken zu Mieterhöhung

Mietpreisentwicklung der fünf größten deutschen Städte von 2012 zu 2013

IVD

Entwicklung der Neuvertragsmieten in den fünf größten deutschen Städten vom 1. Q. 2008 bis zum 1 Q. 2013

Stadt Veränderung in 5 Jahren
Berlin +19,3 %
Hamburg +19,2 %
München +14,4 %
Frankfurt am Main +13,3 %
Köln +9,8 %

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Begriffe aus unserem Glossar

Top-Begriffe zum Thema haben wir für Sie zusammengestellt:

  • Miete
    Entgelt, welches für eine gemietete Sache bezahlt werden muss [mehr]
  • Mietspiegel
    bildet die Nettokaltmieten frei finanzierter Wohnungen einer Stadt ab [mehr]
  • Kappungsgrenze
    gesetzliche Regelung zur Erhöhung der Miete innerhalb eines Zeitraums [mehr]

Checklisten/ Vorlagen zu Mieterhöhung

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