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Ratgeber Finanzierung

Belastungsgrenzen prüfen

Wer sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, ist meist auf eine Finanzierung angewiesen.
Hier folgen einige Tipps und mögliche Vorgehensweisen.

Mit einer Einnahme-Überschuss-Rechnung ermittelt man den Betrag, der für die laufende Abzahlung einer Hypothek und Finanzierung eingesetzt werden kann. Als Einnahmen zählen zum Beispiel Arbeitslöhne beziehungsweise Gehälter, Kindergeld, Unterhaltszahlungen, Renten und andere wiederkehrende Leistungen.
Zu den Ausgaben zählen alle Lebenshaltungskosten wie Verpflegung, Freizeitbeiträge, Ausbildungskosten, Versicherungen, Autokosten, Kosten für Haustiere oder Bedienstete.

Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die zurzeit fällige Mietzahlung wird mit dem Überschuss addiert. Diese Summe könnte maximal für Zinsen und Tilgung einer Finanzierung eingesetzt werden. Die bisherigen Nebenkosten müssen natürlich den Größenverhältnissen neu angepasst und kalkuliert werden, das gilt auch für zusätzliche Versicherungen. Außerdem sollte eine Reserve gebildet werden. Die ermittelte Summe der Einnahme-Überschuss-Rechnung und der zurzeit gültige Zinssatz zuzüglich der Tilgungshöhe sind Grunddaten, die zur Ermittlung der Darlehnssumme vorliegen müssen.

Für eine Überschlagsrechnung könnte nachfolgende Formel dienlich sein:

Monatsbetrag mal zwölf, dividiert durch Zins inklusive Tilgung, mal 100. Hierbei handelt es sich nur um einen Annäherungswert. Die Angebote für eine Finanzierung sind oft sehr unterschiedlich. Zinssätze, Tilgungssätze und Laufzeiten sollten daher genauestens geprüft werden. Die Beleihungsgrenze des Objekts wird von einer Bewertung abhängig gemacht. Auch die Auszahlung des Darlehens erfolgt nicht immer zu 100 Prozent. Zusätzlich können nämlich Abschlussgebühren oder Bereitstellungszinsen anfallen. Hier wird also nur ein konkretes Angebot weiterhelfen.
Nach Abschätzung der Belastungsgrenze liegt es im eigenen Interesse, das Darlehen so schnell wie möglich zu tilgen. Maßstäbe für eine gute Planung und Finanzierung sind Effektivzins, Zinsbindungsfrist und Restschuld sowie Flexibilität. Je höher der Tilgungssatz ist, umso schneller wird das Darlehen getilgt sein. Eine zusätzlich vereinbarte und gezahlte Sondertilgung senkt die Laufzeit zusätzlich erheblich. Je geringer die Laufzeit umso weniger Gesamtzinsen fallen an. Eine variable Tilgungshöhe, die je nach Möglichkeit gesenkt oder erhöht werden kann, lässt ein wenig Spielraum zu.

Nach Ablauf der Zinsfestschreibung wird eine Anschlussfinanzierung folgen. Günstige Zinssätze sollte man sich dabei im Voraus sichern. Hierfür wäre zum Beispiel ein sogenannter Forwardkredit einsetzbar. Man sollte auch bedenken, dass das Darlehen und die Belastung umso kleiner ausfallen, je höher das vorhandene Eigenkapital ist. Neben der Finanzierung für ein Haus oder einer Eigentumswohnung fallen noch weitere Kosten an wie zum Beispiel Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklercourtage. Eine Finanzierung läuft über einen relativen langen Zeitraum, daher sollte jeder Punkt genauestens und mit Weitblick betrachtet werden.
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