Wohnfinder Glossar

Glossar

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A

Abnahme

Die Abnahme eines Neubaus durch den Eigentümer oder, bei Eigentumswohnungen, durch den Verwalter, ist die Voraussetzung für die Zahlung der letzten Baupreisrate. Die Abnahme erfolgt im Rahmen einer Begehung, bei der in einem Protokoll noch zu behebende Mängel mit Fristsetzung zur Beseitigung festgehalten werden. Erst danach wird das Objekt endgültig an die Eigentümer zur Nutzung übergeben.

Abnahmeprotokoll

Ziehen Mieter aus einer Wohnung aus, wird ein Abnahmetermin mit dem Vermieter vereinbart. Der Vermieter bringt dazu ein Abnahmeprotokoll mit. Es gibt Auskunft über den Zustand der Wohnung und eventuelle Schäden. Hat der Vermieter nichts zu bemängeln, unterzeichnen beide Partien das Schriftstück. Ein solches Protokoll ist freiwillig, aber eine wichtige Absicherung für Mieter bei Auszug.

Altbau

Altbauten werden nach den sogenannten Baualtersstufen unterschieden. Dazu gehören das Fachwerkhaus, die Bauten aus der Gründerzeit um die Jahrhundertwende, die Baualtersstufe der 1920er und 1930er Jahre, Bauten der Nachkriegszeit um 1950, der industrialisierte Wohnungsbau der 1970er Jahre und die Baualtersstufe der 1980er Jahre. Für Altbauten charakteristisch sind die stuckverzierten, zwischen 3 bis 4,50 Meter hohen Decken. Ob ein Altbau denkmalgeschützt ist, entscheiden die Länder.

Arbeitslosigkeit

Arbeitslosigkeit bedeutet, dass eine erwerbsfähige Person über keinen Arbeitsplatz verfügt, der eine entlohnte Beschäftigung bietet. Die finanzielle Kompensation bei einem Arbeitsplatzverlust erfolgt durch die Arbeitsagentur in der ersten Phase der Beschäftigungslosigkeit durch das Arbeitslosengeld I. Die Bezugsdauer für ALG I hängt von vom Alter und der Dauer der bisherigen Beschäftigung ab. Nach Ablauf des Leistungsanspruchs besteht Anspruch auf Grundsicherung.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle im Maßstab 1 : 100 erstellten Pläne des Objektes, aus denen hervorgeht, welche Bereiche des Gebäudes oder des Grundstücks einer Wohneinheit zugerechnet werden. Sämtliche Räumlichkeiten müssen daher mit einer identischen Nummer versehen sein. Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung, die wiederum dem Kaufvertrag zugrunde liegt. Die Richtigkeit wird von einem Gutachter bestätigt.

B

Barrierefreies Wohnen

Unter der Bezeichnung „barrierefreies Wohnen“ werden Immobilien ausgeschrieben, die speziell für die Bedürfnisse körperlich beeinträchtigter Menschen gestaltet sind. Zu den wichtigsten Merkmalen von Barrierefreiheit gehören Ebenerdigkeit, verbreiterte Türen und Rampen für Rollstuhlfahrer. Barrierefreies Wohnen bezieht sich aber auch auf Betreuungsangebote. Hierbei werden ältere oder behinderte Menschen im Alltag begleitet, damit sie weiterhin am gesellschaftlichen Leben teilhaben können.

Bauantrag

Der Bauantrag wird durch den Bauherrn bei dem für die Wohngemeinde zuständigen Bauamt gestellt. Dort wird auch Auskunft über die Unterlagen (Bauvorlagen, Zeichnungen, Lagepläne, Baubeschreibungen) erteilt, die dem Antrag beiliegen müssen. Baurecht ist Sache der Bundesländer. Daher gibt es unterschiedliche Vorschriften. Der Bauantrag ist immer vor Beginn aller Baumaßnahmen zu stellen, die Baugenehmigung muss vor Baubeginn vorliegen.

Bauartklassen bei Immobilien

Immobilien werden in vier Bauartklassen unterteilt. Diese reichen von massiver Bauweise mit Hartdach (etwa ein Ziegeldach) bis zu Fachwerk mit harter oder weicher Bedachung und massiver Bauweise mit weicher Bedachung. Weiche Bedachung findet sich überwiegend in Norddeutschland bei Reetdachhäusern. Die Bauartklasse (BAK) ist maßgebliche Einstufung für die Risikoprüfung bei Wohngebäudeversicherungen. BAK I ist die günstigste, BAK IV die teuerste Variante.

Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung dient ausschließlich dem Erwerb einer Immobilie. Als Absicherung wird für die Bank eine Grundschuld, seltener eine Hypothek, auf das Objekt eingetragen. Die Zinsen einer Baufinanzierung richten sich in der Höhe nach Laufzeit der Zinsbindung und der Finanzierungsquote, der Relation zwischen Kaufpreis und Finanzierungsvolumen. Baufinanzierungen werden von den meisten Geschäftsbanken und allen Sparkassen in Kooperation mit assoziierten Hypothekenbanken angeboten.

Bauspardarlehen

Der Abschluss eines Bausparvertrages berechtigt zur Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens. Dieses kann genutzt werden, wenn unter anderem nach einer Mindestsparzeit ein Mindestguthaben eingezahlt wurde. Das Darlehen deckt die Differenz zwischen der angesparten Summe im Bausparvertrag und dem notwendigen Darlehensbetrag. Bauspardarlehen dürfen nur zum Kauf oder Bau von selbst genutztem Wohnraum in Anspruch genommen werden.

Bausparen - hilfreich bei hohen Zinsen

Eine der ältesten, weltweit verbreiteten Formen der Baufinanzierung ist das Bausparen. Die Sparer schließen einen Vertrag über die gewünschte Bausparsumme ab. Je nach Tarif erhalten sie das Darlehen, wenn ein bestimmter Prozentsatz der vereinbarten Bausparsumme erreicht ist. Die Auszahlung setzt sich aus eigenem Sparanteil und Kredit zusammen. Bausparen besticht durch extrem niedrige Zinsen auch in Hochzinsphasen, bedingt aber eine hohe Tilgung.

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag dient vorrangig zur Finanzierung einer Immobilie oder einer Renovierung. Zunächst muss vom Darlehensnehmer eine vereinbarte Summe an monatlichen Sparbeträgen eingezahlt werden. Nach einer festgelegten Zeitspanne kann sich dieser das Guthaben sowie das Darlehen auszahlen lassen. Populär ist das Bausparen wegen der möglichen Förderung durch vermögenswirksame Leistungen und der Bausparprämie. Wird kein Darlehen in Anspruch genommen, eignet sich ein Bausparvertrag wegen hoher Renditen durch staatliche Zuschüsse als Anlagemöglichkeit.

Besichtigungstermin

Vor der Entscheidung, eine Wohnung oder ein Haus zu mieten oder zu kaufen, findet ein Besichtigungstermin statt. Zu öffentlichen Besichtigungsterminen kommen oft viele Interessenten. Private Termine erfolgen mit Immobilienmaklern und meist ohne weitere Interessenten. Es ist empfehlenswert, zu einer Wohnungsbesichtigung eine Checkliste mit Fragen zum Objekt sowie eine Selbstauskunft mitzunehmen.

Betreutes Wohnen

Betreutes Wohnen ist ein Angebot für Jugendliche oder ältere Menschen. Sie leben dabei in einer Art Wohngemeinschaft zusammen und werden von Pädagogen oder Pflegepersonal begleitet. Hilfestellungen bezüglich Schule und Arbeitssuche gibt es ebenfalls. Oft profitieren vom betreuten Wohnen schwer erziehbare Kinder oder Teenager, die straffällig geworden sind. Bei Rentnern stehen soziale Kontakte und ein aktiver Lebensstil im Fokus der Maßnahme.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind im Mietvertrag neben der Nettokaltmiete angegeben. Es handelt sich dabei um Ausgaben für den Unterhalt eines Gebäudes, die auf Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören Wasser-, Abwasser- und Heizkosten, Müllabfuhr, Grundsteuer, Straßenreinigung, Versicherungen sowie Aufwendungen für Hauswarte, Gärtner und Reinigungskräfte. Sofern vorhanden, müssen Mieter ebenfalls Kosten für Aufzugsanlagen anteilig übernehmen – auch wenn ihre Wohnung im Erdgeschoss liegt.

Bruttokaltmiete

Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten wie beispielsweise für Straßenreinigung und Müllabfuhr. In die Bruttokaltmiete fließen dagegen die verbrauchsorientierten Kosten wie Heizung und Warmwasser nicht ein. In Mietverträgen wird sie meist in den Betrag für die Nettokaltmiete und die Betriebskosten aufgeteilt.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist eine Sicherheit für den Vermieter. Mit ihr verpflichtet sich ein Bürge, eventuelle Schulden eines Mieters gegenüber dem Vermieter zu übernehmen. Eine Bürgschaft ist an die Schriftform gebunden und enthält einen exakten Höchstbetrag, für den gebürgt wird. Vermieter verlangen eine derartige Absicherung oft bei jungen oder studentischen Mietern mit geringem Einkommen, die ihre erste Wohnung beziehen.

C

Chiffre-Anzeige

Chiffre-Anzeigen auf Internetportalen und in Printmedien dienen dazu, die Anonymität des Inserenten zu wahren. Interessenten zum Beispiel an einer angebotenen Immobilie oder Vermietung wenden sich schriftlich mit Angabe der Chiffre-Nummer und Kontaktdaten an das Medium. Dieses leitet die eingegangenen Zuschriften an den Inserenten weiter, der dann direkt Kontakt aufnimmt und seine Identität preisgibt.

Courtage

Die Courtage ist die Provision für einen Makler. Sie steht ihm dann zu, wenn er seinen Kunden eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Die Höhe ist vom Gesetzgeber begrenzt und beträgt maximal zwei Monatsmieten. Dabei wird die Nettokaltmiete mit Mehrwertsteuer zugrunde gelegt. Beim Immobilienkauf erhält der Makler je nach Bundesland eine Courtage von 5,95-7,14 % des Kaufpreises.

D

Darlehen

Ein Darlehen bezeichnet die Geldleihe von einem Dritten. Um von einem Geldinstitut ein solches zu erhalten, müssen Privatpersonen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu zählt ein geregeltes Einkommen, ein Wohnsitz in Deutschland und die Volljährigkeit. Darüber hinaus ist die Stellung von Sicherheiten durch die Kreditnehmer gefordert, falls das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgeführt werden kann. Diesen Sachverhalt erfüllt eine Gehaltsabtretung oder eine Grundschuldbestellung.

Datsche

Aus dem russischen eingedeutscht bezeichnete der Begriff Datsche, auch Datscha, in der DDR für ein Grundstück, auf dem sich ein Wochenendhäuschen oder eine Laube befindet. In den neuen Bundesländern ist die Bezeichnung bis heute gebräuchlich. Meist liegt eine Datsche in einer Gartenkolonie, oft auch einsam an Seen oder in Wäldern. Zu dem Häuschen gehört ein Garten zum Anbau von Nutzpflanzen.

Dauermietvertrag

Bei einem Dauermietvertrag darf der Vermieter das bestehende Mietverhältnis nicht ordentlich kündigen. Der Mieter genießt den höchstmöglichen Kündigungsschutz. Verstößt der Mieter jedoch gegen Vertragsbestimmungen (beispielsweise Unterlassung von Mietzahlungen), darf der Vermieter kündigen. Wird die Wohnung verkauft, so muss der neue Eigentümer das Dauermietverhältnis übernehmen. Dauermietverträge werden in der Regel von Wohnbaugenossenschaften und von gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen abgeschlossen.

Dingliche Sicherheit

Hypotheken und Grundschulden werden als dingliche Sicherheit bezeichnet. Sie sind fest mit dem zu finanzierenden Objekt verbunden. Derartige Sachsicherheiten dienen der Absicherung des Kreditgebers gegenüber dem Schuldner. Ihr Eintrag bei einer Baufinanzierung erfolgt im Grundbuch, Abteilung II. Während die Hypothek eine konkrete Sicherheit ist, die entsprechend der Darlehensentwicklung geändert wird, ist die Grundschuld abstrakt.

Doppelhaushälfte DHH

Der Begriff Doppelhaushälfte (kurz DHH) bezeichnet die Hälfte eines Zwei-Parteien-Hauses, das durch eine Mittelwand geteilt ist. Diese Seiten- oder Mittelwand dient der Isolierung, die Heizkosten gegenüber einem frei stehenden Haus mit zwei Außenwänden fallen niedriger aus. Außerdem trägt sie zu Schall- und Brandschutz bei. Die beiden Doppelhaushälften sind meist in den Grundrissen spiegelverkehrt angelegt. Dies vereinfacht das Verlegen von Versorgungsleitungen.

Doppelvermietung

Bei einer Doppelvermietung wird dieselbe Wohneinheit an zwei oder mehr verschiedene Parteien gleichzeitig vermietet. Rechtlich sind alle geschlossenen Mietverträge gültig. Da jedoch nur eine Partei in der betreffenden Wohnung leben kann, haben diejenigen das Recht zu wohnen, die zuerst Besitz von der Wohnung erlangt haben. Allen anderen Vertragsparteien steht eventuell Schadenersatz zu.

E

ETW - Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung, kurz ETW, unterliegt in Deutschland einem gesonderten Recht, dem Eigentumswohnungsgesetz. Hintergrund ist, dass die ETW zwei Eigentumsverhältnisse in sich birgt. Zum einen besteht bei einer Eigentumswohnung ein Recht am Sondereigentum, der Wohnung selbst. Zum anderen ein Recht an dem Gemeineigentum, den Objektteilen, die der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen.

Eigenheim

Der Begriff „Eigenheim“ bezeichnet ein Wohngebäude, in dem der Eigentümer der Immobilie selber lebt, gegebenenfalls mit anderen Personen zusammen. Meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus. Seltener werden auch Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Häuser mit kombiniertem Wohn- und Geschäftsbereich als Eigenheim bezeichnet.

Eigenheimzulage

Die staatliche Eigenheimzulage förderte bis zum 31.12.2005 die Erstellung und Anschaffung von neu gebauten oder bereits bestehenden Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, die von den Eigentümern selbst genutzt wurden. Zum Jahresbeginn 2006 wurde die Eigenheimzulage ersetzt durch zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Kauf und Errichtung selbst genutzter Immobilien.

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor für eine Baufinanzierung. Je besser die Eigenmittelausstattung ist, um so niedriger setzt die Bank den Darlehenszins an. Idealerweise beträgt das eigene Kapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Als Eigenkapital gelten nicht nur zu liquidierende Bankguthaben und zu veräußernde Wertpapiere, sondern auch Arbeitgeberdarlehen als Ersatz und potenzielle Rückkaufswerte bestehender Lebens- und Rentenversicherungen.

Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus (kurz EFH) weist nur eine einzige Wohneinheit auf, in der die Bewohner in der Regel einen gemeinsamen Haushalt führen. Als EFH gelten unter anderem Villen, Reihenhäuser und kleine Bungalows. In den meisten Einfamilienhäusern leben die Eigentümer selbst. Eine Vermietung ist in Deutschland eher unüblich.

Einkommensnachweis

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, muss der Bank einen Einkommensnachweis vorlegen. Nur daran kann das finanzierende Institut ermessen, ob das Darlehen ordnungsgemäß zurückgeführt werden kann. Bei Angestellten gelten die Gehaltsbescheinigung und der Einkommensteuerbescheid als Nachweis, Selbstständige müssen die Gewinn- und Verlustrechnungen, eventuell Bilanzen und ebenfalls die Einkommensteuerbescheide vorlegen. Erträge aus Vermietung oder abgetretenen Wertpapierdepots erfüllen ebenfalls die Einkommensfunktion.

Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung befindet sich in einem Ein- oder Zweifamilienhaus und ist als eine eigenständige Wohneinheit mit Wohnraum, Kochgelegenheit und WC/Bad vermietbar. Der Zugang erfolgt über den gemeinsam genutzten Eingangsbereich oder die Wohnräume der Hauptwohnung, seltener direkt von der Straße. Eine Einliegerwohnung kann im Souterrain, im ausgebauten Dachgeschoss oder in Anbauten liegen.

Energieausweis

Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie muss der Energieausweis vorgelegt werden. Fachkräfte wie Architekten, Bauhandwerker und Schornsteinfeger stellen den Ausweis aus. Er dokumentiert die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Farbskala von Grün (sparsam) bis Rot (verbrauchsintensiv). Anhand dieser Daten können Käufer und Mieter den Energieverbrauch verschiedener Objekte vergleichen und ihre Kaufentscheidung für eine energiefreundliche Immobilie treffen.

Energiesparverordnung

Die Energiesparverordnung (gesetzlich: Energieeinsparverordnung EnEV) legt fest, dass Gebäude mit energieeffizienten Heiz- und Kühlsystemen ausgestattet werden müssen. Bauherren sind verpflichtet, Neubauten mit Wärmedämmungen von Geschossdecken, Rohrleitungen und Fassaden auszurüsten. Mieter haben Anspruch auf Aushändigung des Energieausweises. Er nennt die Energieeffizienzklasse des Gebäudes, die auch in Immobilienanzeigen aufgeführt werden muss.

Erbpacht / Erbbaurecht

Eine Alternative zum Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstückes ist die Erbpacht. Kommunen und Kirchen verpachten Bauland für die Dauer von 99 Jahren, der Bauherr zahlt lediglich die Pacht. Am Ende der Vertragslaufzeit geht das Grundstück wieder in die Nutzung des Verpächters über, der Pächter enthält eine finanzielle Entschädigung für das darauf errichtete Gebäude.

Erbschaft

Eine Erbschaft bezeichnet das gesamte hinterlassene Vermögen des Verstorbenen, des sogenannten Erblassers. Rechtlich ist die Erbschaft einer Schenkung, also der Vermögensübertragung zu Lebzeiten, gleichgestellt. Die Freibeträge beziehungsweise die Besteuerung des Erbes hängen vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser ab. Bei größeren Vermögen empfiehlt sich ein teilweiser Übertrag im Zehnjahresturnus im Rahmen der Freibeträge zur Senkung der späteren Steuerlast.

Erwerbsfähigkeit

Der Begriff ist durch Paragraph 8 des Sozialgesetzbuches geregelt. Dieser besagt, dass Erwerbsfähigkeit besteht, wenn eine Person nicht durch Krankheit oder Behinderung darin beeinträchtigt ist, mindestens drei Stunden am Tag (verminderte Erwerbsfähigkeit) einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen. Die Erwerbsminderung ist dabei nicht mit Berufsunfähigkeit gleichzusetzen, die für Jahrgänge ab 1960 nur noch privatrechtlich abgesichert werden kann.

Exposé

Makler oder private Anbieter erstellen ein Exposé, um auf ein Immobilienangebot hinzuweisen. Die Immobilienanzeige umfasst alle objektrelevanten Daten wie Baujahr, Ausstattungsmerkmale (in Form von Abkürzungen), Wohnfläche und Grundstücksgröße sowie einige Fotos des Objekts. Für Eigentumswohnungen gilt, dass nicht nur die Wohnung selbst beschrieben ist, sondern auch das Gemeineigentum Berücksichtigung findet.

F

Fachwerk

Fachwerk bezeichnet eine Bauweise, bei der ein Skelett aus Stäben, meist Holzbalken, das Gerüst bildet. Diagonal verlaufende Streben stützen dabei die Stäbe. Die dadurch entstehenden Zwischenräume, die sogenannten Gefache, werden mit Mauersteinen oder anderen Materialien gefüllt und anschließend verputzt. Die Balken bleiben üblicherweise frei.

Festdarlehen

Als Gegenstück zu einem Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung gilt das endfällige Darlehen, auch als Festdarlehen bezeichnet. Der Kreditnehmer zahlt während der Darlehenslaufzeit an das finanzierende Institut nur die Zinsen. Parallel dazu wird ein gesonderter Kapitalstock aufgebaut. Dabei kann es sich um eine Versicherung, einen Fonds oder einen sonstigen Sparplan handeln. Am Laufzeitende erfolgt die Darlehenstilgung in einer Summe.

Fremdkapital

Fremdkapital oder Fremdmittel bezeichnet geliehene Gelder, die neben den Eigenmitteln für den Erwerb einer Immobilie eingesetzt werden. Geldgeber können Banken oder Versicherungen sein, Verwandtendarlehen oder Arbeitgeberdarlehen haben Eigenkapitalcharakter. Fremdkapital setzt eine dingliche Besicherung des Kredites für das finanzierende Institut im Rahmen einer Grundschuldbestellung voraus. Die Grundschuld für Fremdmittel wird in Abteilung II des Grundbuches aufgeführt.

Fußbodenheizung

Eine Fußbodenheizung wird in Schneckenform oder im Mäandermuster aus Rohrleitungen (meist Kunststoff, selten Kupfer) in den Estrich eingebracht. Darüber kann Laminat, Parkett und anderer Bodenbelag verlegt werden. Über Anschlüsse an die Warmwasserversorgung wird das Wasser in den Rohren erwärmt. Dazu ist ein zentrales Steuersystem im Heizungsraum nötig. Die Einstellung der Heiztemperatur erfolgt für jeden Raum einzeln.

G

Garantie / Garantiezeit

Die Garantie gewährt dem Käufer einer Ware deren Funktionsfähigkeit zum Zeitpunkt der Übergabe. Dies gilt auch für den Erwerb von Immobilien. Der Verkäufer ist zu Ersatz oder Reparatur verpflichtet, solange die Garantiezeit läuft und der Käufer die Ware nicht vorsätzlich beschädigt, gebrauchswidrig nutzt oder selbst einen Versuch zur Reparatur unternommen hat. Bei Immobilien gilt eine Garantiezeit von fünf Jahren.

Generationenvertrag

Der Begriff „Generationenvertrag“ wurde durch die gesetzliche Rentenversicherung geprägt. Dabei handelt es sich um einen nicht-existenten, fiktiven Vertrag, der aus der Sache resultiert. Die nachfolgenden Generationen zahlen im Rahmen des Umlageverfahrens in die gesetzliche Rentenversicherung ein, damit aus diesen Beiträgen die Rente für die Generation bezahlt werden kann, die nicht mehr im Erwerbsleben steht.

Gesamtkosten

Für den Erwerb oder die Gestehung einer Immobilie fallen nicht nur der Kaufpreis oder die Gestehungskosten an. Neben den Erwerbsnebenkosten fließen bei einem Neubau auch die Anliegerkosten in die Gesamtkosten mit ein. Gerade die Erwerbsnebenkosten, namentlich Grunderwerbsteuer, Gericht und Notar sowie Makler schlagen, je nach Bundesland, mit fast durchschnittlich zwölf Prozent zusätzlich zu den Erwerbskosten zu Buche.

Geschlossener Immobilienfonds

Wer Geld in einem geschlossenen Immobilienfonds anlegt, erwirbt durch seine Investition Anteile an genau festgelegten Immobilien. Ziele dieser Geldanlage bei einer Immobilienfondsgesellschaft sind der Erwerb, der wirtschaftlich lukrative Unterhalt und letztendlich der Verkauf der Immobilie mit Gewinn bei Ablauf der Anlagezeit. Der Fondsgewinn wird entsprechend der Höhe der Anteile an die Investoren ausgezahlt.

Gewährleistung

Wird eine mangelhafte Ware verkauft, so regelt die Gewährleistung die Rechte des Käufers für zwei Jahre. Wenn ein Mangel innerhalb der ersten sechs Monate auftritt, kann der Käufer Nachbesserung oder Ersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Beweislast liegt beim Verkäufer, erst danach beim Käufer. Die Gewährleistung ist gesetzlich vorgeschrieben, die Garantie ist eine freiwillige Leistung von Verkäufer oder Händler.

Grundmiete

Unter Grundmiete versteht man die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Man spricht auch von der Kaltmiete oder Nettokaltmiete. In den Mietspiegeln von Städten und Gemeinden wird immer die Kaltmiete angegeben. So können Mieter und Eigentümer Grunddaten objektiv vergleichen. Die Grundmiete orientiert sich an Lage, Ausstattung, Größe und Alter einer Immobilie.

Grundriss

Der Grundriss ist eine Zeichnung, auf der die Größe und die Raumaufteilung eines Gebäudes in kleinem Maßstab dargestellt werden. Die Skizze zeigt den waagerechten Schnitt eines Hauses, also die Aufsicht ohne Dach in unterschiedlichen Maßstäben. Im Fall von Objekten wie Wohnungen und Einfamilienhäusern werden meist die Größenverhältnisse 1:50 oder 1:100 gewählt. Für jede Etage wird ein gesonderter Grundriss erstellt. Dieser ist Bestandteil des Antrags auf Baugenehmigung.

Gutachten

Gutachten werden von Bau- oder Immobiliensachverständigen erstellt. Für potenzielle Käufer stellt ein Immobiliengutachten eine realistische Entscheidungshilfe dar. Verkäufer können den tatsächlichen Marktwert ihrer Immobilie einschätzen. Auch Baumängel werden bei der Anfertigung eines Gutachtens festgestellt und in diesem festgehalten. Amtsgerichte beauftragen bestellte beziehungsweise vereidigte Sachverständige, um den Verkehrswert einer Immobilie für die Zwangsversteigerung festzulegen.

H

Hausfriedensbruch

Unberechtigtes Eindringen und unberechtigter Aufenthalt in Wohnungen, Geschäftsbereichen und umzäunten Grundstücken wird Hausfriedensbruch genannt, wenn der Unbefugte nach Aufforderung den Ort nicht verlässt. Betritt ein Hauseigentümer, Vermieter oder Verwalter mithilfe eines Zweitschlüssels und ohne Terminabsprache mit dem Mieter dessen Wohnung, so kann es sich hierbei ebenfalls um Hausfriedensbruch handeln. Lediglich bei unmittelbarer Gefahr, etwa durch Wasserrohrbrüche oder Feuer, ist dies gerechtfertigt.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung bietet finanziellen Ersatz, falls das Eigentum des Versicherungsnehmers durch Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl oder Sturm beschädigt wurde oder abhandengekommen ist. Die Versicherungssumme ermittelt sich aus pauschalen Quadratmeterbeträgen multipliziert mit der tatsächlichen Quadratmeteranzahl der zu versichernden Wohnung. Die Grundprämie wiederum basiert zum einen auf dem Postleitzahlengebiet, zum anderen auf den zahlreichen individuell zuwählbaren Einschlüssen wie Fahrraddiebstahl oder Wertsachenerhöhung.

Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung in einem Mehrfamilienhaus kümmert sich sowohl um die Belange der Mieter als auch um die des Vermieters. Für den Vermieter wird zum Beispiel der pünktliche Eingang der Mietzahlungen überwacht. Zu den Pflichten der Hausverwaltung für die Mieter gehören unter anderem kleinere Reparaturen sowie die Wartung und die einwandfreie Funktion der Heizung.

Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen ist eine Form der Baufinanzierung. Dabei erhält der Geldgeber ein Pfandrecht, falls die Darlehensrückführung nicht ordnungsgemäß erfolgt. Faktisch wird für die Bank jedoch eine Grundschuld – keine Hypothek – bestellt. Im Falle einer Hypothek müsste jede Veränderung des Darlehens, die Tilgung, im Grundbuch vermerkt werden. Die Grundschuld selbst ist abstrakt und bleibt als Eintrag in voller Höhe bestehen.

I

Immobilienfonds

Kapitalanleger, die in Immobilien investieren möchten, ohne eine einzelne Immobilie zu erwerben, können dies auch über Immobilienfonds tun. Zum einen stehen dafür offene Immobilienfonds mit einem sich ändernden Portfolio zur Verfügung. Die Anteile können börsentäglich gehandelt werden. Geschlossene Fonds auf der anderen Seite beinhalten nur ein bestimmtes Objekt und sind mit einer festen Laufzeit ausgestattet. Der Anteilsinhaber ist im Grundbuch aufgeführt.

Inklusivmiete

Wenn in einem Mietvertrag eine Inklusivmiete genannt wird, handelt es sich hierbei um die Nettokaltmiete inklusive aller Betriebs- und Nebenkosten. Der Vorteil für Mieter: Bei der Inklusivmiete darf keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebs- und Nebenkosten erfolgen. Daher werden meist die Nettokaltmiete sowie die Betriebs- und Nebenkosten separat aufgeführt.

Investitionszulage

Die Investitionszulage des Bundes ist auf die Bundesländer Sachsen, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Berlin beschränkt. Sie wird als staatliche Förderung für Beherbergungsbetriebe, für verarbeitende Gewerbebetriebe und für festgelegte produktionsnahe Dienstleistungen gewährt, und zwar ausschließlich für Erstinvestitionen wie beispielsweise eine Betriebsgründung. Beantragt wird die Investitionszulage bei dem Finanzamt, in dessen Einzugsbereich der Betrieb liegt.

J

Jahresabrechnung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet Verwalter von Eigentumswohnungen, zum Abschluss eines Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Hierin sind alle Einnahmen und Ausgaben aufgelistet, und zwar für das gesamte Gebäude und für jede Wohnung einzeln. Sämtliche Kostenfaktoren müssen aufgeführt und abgerechnet werden. Die Jahresabrechnung enthält ebenfalls eine Übersicht über die Instandhaltungsrücklagen. Sie muss von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Jahresleistung

Jahresleistung bezeichnet im Kreditwesen den Betrag, der über ein Jahr für ein Annuitätendarlehen zurückgezahlt wird. Darlehensbetrag, Tilgung und Zinsanteil fließen mit ein. Beispiel: Der Darlehensbetrag beträgt 150.000 Euro bei einem Prozent Tilgung und fünf Prozent Zinsen. Die Jahresleistung beträgt in diesem Fall 150.000 Euro x (1 + 5) geteilt durch 100 = 9.000,-- Euro.

Jahresrohmiete

Die Jahresrohmiete wird berechnet bei der Vermietung von Grundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern. In diese Miete fließen Betriebskosten ein, die von der Stadt oder Gemeinde direkt dem Mieter auferlegt werden. Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Strom gehören dagegen nicht in die Jahresrohmiete.

K

Kapitalanlage

Eine Kapitalanlage dient der Vermehrung von Vermögen. Dieses wird in Lebensversicherungen, Aktien, Fonds und weiteren Produkten des Finanzmarktes oder Immobilien investiert, je nach Risikobereitschaft. Die Kapitalanlage in Immobilien gilt als risikoarm, während Aktien und Fonds größere Risiken bergen. Sie gelten als spekulative Anlageformen.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist sowohl im Mietrecht als auch im BGB, hier § 558, Abs. 3, geregelt. Sie stellt einen Schutz für Mieter vor zu überhöhten Mietsteigerungen sicher. Mieterhöhungen dürfen demzufolge innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. Ausnahme bildet die Fehlbelegungsabgabe. War der Mieter dazu verpflichtet, kann die Miete nach Wegfall der Sozialbindung überdurchschnittlich erhöht werden.

Kaufpreis

Der Kaufpreis bezeichnet namentlich den Gegenwert, den Immobilienerwerber für ein Objekt entrichten müssen. Am Kaufpreis orientieren sich aber auch die Erwerbsnebenkosten, die davon abhängen. Gerade die Grunderwerbsteuer schlägt bundeslandabhängig mit durchschnittlich fünf Prozent zu Buche. Immobilienerwerber müssen darüber hinaus auch mit Gerichts- und Notarkosten in Höhe von rund 1,5 Prozent sowie eventuell mit einer Maklercourtage kalkulieren.

Kaufvertrag

Jedem Immobiliengeschäft liegt ein Kaufvertrag zugrunde. Dieser Vertrag muss in Deutschland durch einen Notar protokolliert und beglaubigt werden. Grundlage des Kaufvertrages sind unter anderem die Grundbuchauszüge, die Klarheit darüber geben, dass der Verkäufer auch für den Verkauf legitimiert ist. Der Vertragsentwurf muss den Parteien vor Verlesung beim Notar zeitnah zur Kontrolle zur Verfügung gestellt werden.

Kellergeschoss

Ein Kellergeschoss befindet sich komplett oder teilweise unter der Erdoberfläche. Dort können Lagerräume, Waschküche, Heizungsräume und auch Wohnräume liegen. Bei Wohnungen in dieser Ebene spricht man vom Souterrain. Das Kellergeschoss entspricht in seiner Größe dem Grundriss des Hauses und bildet dessen Fundament.

Kostenvoranschlag

Der Kostenvoranschlag gibt vor Beginn von Baumaßnahmen einen Überblick darüber, wie viel Geld voraussichtlich ausgegeben werden muss. Enthalten sind darin Materialkosten, Entgelte für Arbeitsstunden, Anfahrtskosten und die Mehrwertsteuer. Solche Aufstellungen werden für Neubauten, An-, Aus- und Umbauten, Reparaturen sowie Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen erstellt. Üblich ist die Ortsbesichtigung durch Handwerker, die mit dem Kostenvoranschlag ihr Angebot zur Ausführung der Arbeiten abgeben.

Kredit

Geldinstitute verleihen eine bestimmte Geldsumme für eine festgelegte Zeit und nehmen dafür Zinsen. Damit geben sie Kredit. Kreditsumme, Laufzeit, Tilgung und Zinssätze sowie die monatlichen Raten zur Rückzahlung werden in einem Darlehens- oder Kreditvertrag festgeschrieben. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach der vereinbarten Tilgungsdauer und den aktuellen Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt.

Kreditfähigkeit

Um einen Kreditvertrag abschließen zu können, müssen Kreditnehmer unbeschränkt geschäftsfähig sein. Geschäftsfähig sind volljährige Personen, die keiner Betreuung durch Eltern oder einen gerichtlich bestellten Vormund unterstehen. Wer als beschränkt geschäftsfähig oder geschäftsunfähig gilt, benötigt zur Kreditfähigkeit die Genehmigungen der gesetzlichen Vertreter und die Erlaubnis durch das Vormundschaftsgericht. Außerdem sind Personenhandelsgesellschaften und juristische Personen kreditfähig.

Kreditkonditionen

Bei der Auswahl des Darlehens sind bei den Kreditkonditionen nicht nur die Zinsen ausschlaggebend. Neben dem effektiven Jahreszins spielt auch die Möglichkeit einer kostenlosen vorzeitigen Ablöse oder Teilablöse des Darlehens eine Rolle. Bereitstellungszinsen sollten bei der Betrachtung der Kreditkonditionen ebenso berücksichtigt sein, wie die Häufigkeit der Tilgungsverrechnung während des Jahres. Idealerweise erfolgt diese halb- oder vierteljährlich, nicht nur zum Jahresende.

Kreditkosten

Der Aufwand für einen Kredit besteht natürlich in erster Linie aus den Zinsen. Zu den Kreditkosten, die sich im effektiven Jahreszins widerspiegeln, zählt aber auch die Zinsbelastung, die aus den Perioden der Tilgungsverrechnung entsteht. Massiv umstritten sind die sogenannten Kreditabschlussgebühren, die seitens der Gerichte mehrfach als rechtlich unwirksam erklärt wurden. Gleiches gilt für Kontoführungsgebühren für gesonderte Kreditkonten.

Kreditsicherheiten

Keine Bank vergibt ein Darlehen ohne Absicherung gegen Zahlungsausfälle. Als Kreditsicherheiten dienen bei einem Ratenkredit in erster Linie die Gehaltsabtretungen. Baufinanzierungen werden mit dem Eintrag einer Grundschuld in der Höhe des Darlehens besichert. Darüber hinaus kann die Abtretung eines Wertpapierdepots oder der Rückkaufswert einer Versicherung als zusätzliche Sicherheit dienen.

Kredittilgung

Die Rückführung eines Darlehens kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Entweder beinhaltet die monatliche Rate sowohl die Zinsschuld auf die Darlehenssumme und einen Tilgungsanteil. In diesem Fall verschiebt sich die Relation zwischen Zinsanteil und Tilgungsleistung innerhalb der Rate mit Darlehensdauer. Alternativ dazu wird bei einer Tilgungsaussetzung nur der Zins an die Bank entrichtet, die Tilgung selbst erfolgt durch eine Einmalzahlung.

Kreditwürdigkeit

Die Kreditwürdigkeit oder Bonität bildet ab, dass ein Antragsteller ausreichend Sicherheiten besitzt oder beschaffen kann, um einen beantragten Kredit oder eine andere Leistung im Geschäftsleben vollständig zurückzahlen zu können. Dies wird geprüft, indem Banken und andere Geschäftspartner Auskünfte über das bisherige Zahlungsverhalten des Kunden einholen, beispielsweise bei der Schufa oder über unabhängige Wirtschaftsauskunfteien.

Kündigung

Eine Kündigung bewirkt die Beendigung eines Vertragsverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bei einer Beendigung von Mietverhältnissen muss dies immer schriftlich erfolgen. Der Empfänger muss von der Kündigung Kenntnis erlangen. Das entsprechende Schreiben muss in den Machtbereich, beispielsweise den Briefkasten, des Empfängers gelangen. Verträge können von beiden Vertragspartnern gekündigt werden. Es wird unterschieden zwischen ordentlicher (fristgerechter) und außerordentlicher (fristloser) Kündigung.

Kündigungsfristen

Mietverträge können unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen von Mieter und Vermieter gekündigt werden. Wenn Mieter ihr Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Monats kündigen, ist das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet. Für Vermieter gilt die gleiche Kündigungsfrist. Nach fünf Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für Vermieter um drei Monate, nach acht Jahren um weitere drei Monate.

L

Langfristige Kredite

Bei langfristigen Krediten beträgt die Laufzeit mehr als vier Jahre. Sie werden genutzt bei der Baufinanzierung sowie beim Kauf von Wohneigentum. Langfristige Kredite bieten gegenüber jenen mit kurzer Laufzeit den Vorteil geringerer monatlicher Belastungen. Außerdem sind die Zinssätze bei Krediten mit langen Laufzeiten niedriger als bei kurzfristigen Krediten.

Lastschrift

Bei einer Lastschrift zieht der Empfänger einer Zahlung einen Betrag zu einem festen Zeitpunkt vom Girokonto eines Zahlungspflichtigen ein. Das Lastschriftverfahren wird häufig mit Energieversorgern und anderen regelmäßigen Zahlungsempfängern vereinbart, die monatliche oder vierteljährliche Abschläge einziehen. Für Zahlungspflichtige ist das Lastschriftverfahren praktisch, da so Zahlungen regelmäßig pünktlich erfolgen und Mahnkosten vermieden werden.

Lastschrifteinzugsermächtigung

Die Lastschrifteinzugsermächtigung wird von Zahlungspflichtigen an einen bestimmten Zahlungsempfänger erteilt. Kontodaten, Betrag und Zeitpunkt werden in der Einzugsgenehmigung festgelegt, die immer schriftlich mit persönlicher Unterschrift des Kontoinhabers erfolgt. Eine solche Erlaubnis kann nur schriftlich widerrufen werden. Der Zahlungsempfänger informiert das Geldinstitut des Zahlungspflichtigen über die Lastschrifteinzugsermächtigung. Achtung: Geldinstitute prüfen nicht die Rechtmäßigkeit der Abbuchungen.

Leasing

Der Leasing-Geber überlässt als Eigentümer einem Leasing-Nehmer seine Immobilie zur Nutzung gegen Zahlung von monatlichen Abschlägen. Eine solche Vereinbarung läuft über eine festgelegte Zeit mit Verlängerungsoption, wenn dies beide Seiten wünschen. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Vertrag dazu Bestimmungen enthält. Entscheidet sich der Leasing-Nehmer zum Kauf der Immobilie, werden die gezahlten Abschläge auf den Kaufpreis angerechnet.

Loft

Der englische Begriff Loft bedeutet im Deutschen „Dachboden“ oder „Speicher“. Meist werden großzügige Wohnungen in sanierten Fabrik- oder Lagerhallen mit diesem Begriff bezeichnet. Lofts zeichnen sich durch eine ebene und offene Wohnfläche ohne Trennwände zwischen den Wohnbereichen, sehr hohe Decken und große Fenster aus. Vielfach bleibt das alte Mauer- und Balkenwerk sichtbar. Im Neubau gehören diese Wohnungen durch ihre Größe zum Luxussegment.

Loggia

Unter einer Loggia versteht man eine Art Balkon, der sich nicht außen an der Fassade befindet, sondern in den Wohnraum hineingebaut ist. Die Fassade eines Hauses mit Loggien zeigt sich als ebene Fläche. Eine Brüstung, ein Geländer oder eine Verglasung schließt diesen Bereich der Wohnung ab.

Lohnsteuer

Bei der Lohnsteuer handelt es sich um einen Bestandteil der Einkommenssteuer, der auf nicht selbstständige Arbeit erhoben wird. Es ist Aufgabe des Arbeitgebers, für eine ordnungsgemäße Abführung der Lohnsteuer zu sorgen. Im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuererklärung wird dann unter Berücksichtigung anderer Einkunftsarten, gegebenenfalls auch aus daraus resultierenden Verlusten, die tatsächliche Steuerschuld des Steuerpflichtigen festgestellt.

M

Makler

Immobilienverkäufer, aber auch Käufer, greifen gerne auf die Unterstützung eines Maklers zurück. Aufgabe des Maklers ist es per Definition Käufer und Verkäufer einer Ware zusammenzubringen und den Handel abzuwickeln. Im Immobiliengeschäft umfasst dies die Erstellung eines Exposés, die Taxierung des Objektes und das Veröffentlichen des Verkaufsangebotes.

Maklercourtage

Die Maklercourtage ist das Gehalt eines Immobilienmaklers. Bei Vermittlung von Mietimmobilien beträgt die Courtage maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Der Mieter zahlt diese Provision bei Unterzeichnung eines Mietvertrages. Bei Immobilienkäufen ist die Maklercourtage bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages fällig. Es ist nicht gesetzlich festgelegt, ob der Käufer oder Verkäufer die Provision zahlt. Die Höhe der Courtage variiert je nach Bundesland.

Maklerprovision

Für den Nachweis der Kaufgelegenheit einer Immobilie steht dem Makler eine Maklerprovision zu. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, jedoch in der maximalen Höhe festgeschrieben und geht in den meisten Fällen zulasten des Käufers. Die Provision kann allerdings fallweise verhandelt werden. Der Courtageanspruch des Maklers wird im Kaufvertrag festgehalten, ebenso der Schuldner der Maklerprovision.

Marge

Der Begriff Marge bezeichnet die Differenz, die einem Verkäufer eines Wirtschaftsgutes zwischen Ankauf und Verkauf entsteht. Je höher die Marge, umso besser und rentabler war der Handel. Bei Banken gilt als Marge die Differenz zwischen Zinseinnahmen aus der Kreditvergabe und den Zinszahlungen auf Einlagen sowie Anleihen.

Mehrfamilienhaus

In einem Mehrfamilienhaus liegen mindestens drei voneinander unabhängige, abgeschlossene Wohneinheiten, die über Treppenhäuser und Aufzuganlagen erreichbar sind. Typisch für solche Wohngebäude ist die Anordnung der Wohnungen in verschiedenen Stockwerken übereinander. In einer Etage können mehrere Wohneinheiten mit ähnlichen Grundrissen liegen.

Meldeschein

Bei einem Wohnungswechsel besteht in der Bundesrepublik nach § 11 Meldegesetz für jeden Bürger die Verpflichtung, sich innerhalb von zwei Wochen nach Umzug bei der zuständigen Behörde anzumelden. Zu diesem Zweck wird nach wie vor noch der Meldeschein ausgefüllt, auf dem alle personenbezogenen, relevanten Daten zu erfassen sind. Wird der Meldeschein nicht innerhalb der vorgegebenen Frist abgegeben, besteht eine Ordnungswidrigkeit.

Mietaufhebungsvertrag

Ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht dem Mieter einen schnellen und unkomplizierten Auszug aus der gemieteten Sache ohne Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist. Eine solche Vereinbarung kann zum Beispiel sinnvoll sein bei beruflich bedingtem Umzug, Trennung vom Partner oder Ausscheiden eines Mieters aus einer Wohngemeinschaft. Eine Mietaufhebung sollte immer schriftlich vereinbart werden. Eventuell entstehen dadurch Ansprüche auf Schadenersatz wegen Mietausfall.

Miete

Miete (früher auch Mietzins) ist das vertraglich vereinbartet Entgelt, das eine Mietpartei dem Vermieter für die zeitweise Überlassung einer gemieteten Sache zahlt. Die Miethöhe kann frei vereinbart werden, Grenzen setzt der sogenannte Mietwucher. Vermietet werden können bewegliche und unbewegliche Sachen.

Mieterhöhung

Während der Laufzeit eines Mietverhältnisses können sich Mieter und Vermieter über Staffel- oder Indexmieten auf Mieterhöhungen einigen. Diese Erhöhungen sind im Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter darf die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Hierfür ist der Mietspiegel eine Orientierung. Die Erhöhung muss schriftlich erklärt und begründet werden. Ist der Mieter nicht einverstanden, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Mietkaution

Maximal drei Nettokaltmieten darf ein Vermieter als Mietkaution verlangen. Der Betrag wird im Mietvertrag festgelegt, ebenso die Zahlung in maximal drei Monatsraten. Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sonderkonto mit Verzinsung zugunsten des Mieters anlegen. Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter, wird die Mietkaution inklusive Zinsen dem Mieter ausgezahlt.

Mietminderung

Weist eine Mietwohnung einen Mangel auf, den der Mieter nicht verursacht hat und den der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels nicht unverzüglich beseitigt, kann durch den Mieter eine Mietminderung geltend gemacht werden. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter selbst den Mangel zu vertreten hat. Wie hoch die Minderung für welche Mängel sein darf, steht in der „Hamburger Tabelle“. Diese Mitminderungstabelle Gerichtsurteile zusammen, die zur prozentualen Verringerung der Miete als Orientierung herangezogen werden können.

Mietpreisbindung

Die Mietpreisbindung bezieht sich auf die Nettokaltmiete und gilt für Wohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau, die mit staatlichen Mitteln gefördert wurden. Der Vermieter darf nur die reine Kostenmiete verlangen. Wie hoch diese ist, wird in einer aufwendigen Wirtschaftlichkeitsberechnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz festgelegt. Für den Bezug einer mietpreisgebundenen Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.

Mietrückstände

Kommt ein Mieter seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nach, entstehen Mietrückstande. Wird die Miete zwei Monate nicht gezahlt, ohne dass ein Grund vorliegt, gibt dies dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Durch Zahlung der Mietrückstände oder Erklärung der Aufrechnung mit Ansprüchen gegen den Vermieter wird die Kündigung unwirksam.

Mietspiegel

Der Mietspiegel wird von Städten und Gemeinden erstellt. Dabei handelt sich um eine Tabelle, die die Nettokaltmieten von frei finanzierten Wohnungen in einer Gemeinde abbildet (ortsübliche Vergleichsmieten). Die Wohnungen sind nach Wohnlage, Baujahr, Ausstattung und Größe eingeteilt. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob ihre Miete angemessen ist. Vermieter nutzen die Zahlen zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Mietverhältnis

Das Mietverhältnis regelt die Übereinkünfte zwischen Mieter und Vermieter basierend auf den Eckdaten aus dem Mietvertrag. Dazu zählt auch die Dauer, für die ein Vertrag erstmalig eingegangen wird. Soll das Mietverhältnis beendet werden, bedarf es der schriftlichen Kündigung, die sich an den Vorgaben aus dem Mietvertrag orientieren muss. Dies gilt insbesondere für die Kündigungsfrist.

Mietvertrag

In einem Mietvertrag wird die Nutzung einer überlassenen Sache, in diesem Fall einer Wohnung oder eines Hauses, geregelt. Wesentliche Bestandteile sind die Kaltmiete, die Nebenkosten sowie der Umfang der Räumlichkeiten und die Nutzung weiterer Gebäudebestandteile oder der Außenanlage. Neben Nutzung und Kosten regelt der Mietvertrag auch, welche Reparaturarbeiten vom Mieter oder Vermieter übernommen werden müssen, sowie die Renovierungsvorgaben.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil bezeichnet den Anteil auf Quadratmeterbasis, den ein Erwerber einer Eigentumswohnung in Tausendstel an der gesamten Immobilie erwirbt. Die Größe des Anteils ist im Grundbuch festgehalten und ergibt sich aus der Teilungserklärung. Diese ist immer Bestandteil des Kaufvertrages. Der Miteigentumsanteil ist beispielsweise für die Höhe der vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Grundsteuer ausschlaggebend.

Modernisierung

Bei einer Modernisierung wird durch neue sanitäre Einrichtungen, Baumaßnahmen zur Energieeinsparung (Dämmung) oder neue Warmwasser- und Heizungsanlagen der Wohnkomfort beziehungsweise die Energieeffizienz eines Gebäudes gesteigert. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich unter Angabe von Baubeginn und -dauer, Art der Maßnahmen und voraussichtlicher Mieterhöhung ankündigen. Der Mieter prüft die Zumutbarkeit und kann in bestimmten Fällen die Arbeiten ablehnen.

Motivnutzungsvertrag

Vertrag, der die Rechte und Pflichten zwischen Motivgeber (derjenige, der seine Wohnung zur Verfügung stellt) und Motivnehmer (Filmproduktionsgesellschaft) regelt.

Monteurzimmer

Monteure, die oft weit von ihrem Zuhause entfernt arbeiten müssen, mieten ein sogenanntes Monteurzimmer. Unter dieser Art von Unterkünften versteht man ein Zimmer in einem Privathaus oder einer Pension. Ein Monteurzimmer wird häufig für mehrere Monate oder für einige Wochen gebucht. Die Einrichtung beschränkt sich in der Regel auf das Nötigste, feste Standards gibt es nicht. Preise für die Mietzimmer variieren je nach Stadt und Lage.

Musterhaus

Anbieter von Fertighäusern präsentieren ihr Produkt in Form eines Musterhauses. In diesen Prototypen können Interessenten hautnah einen Eindruck von der Innenraumgestaltung und der Raumaufteilung verschiedener Hausmodelle. In einigen Musterhäusern sind die Wände transparent, um einen Einblick in die Bauweise des Hauses zu ermöglichen. Zu besichtigen sind diese Häuser in der Regel in sogenannten Musterhausparks, in denen verschiedene Arten und Modelle von Fertighäusern präsentiert werden.

N

Nachbarschaftsrecht

Das Nachbarschaftsrecht regelt, wie Gebäude und Grundstücke beschaffen sein müssen, ohne dass sie Grundstücksnachbarn beeinträchtigen. Dazu zählen unter anderem die Aufstellung von Grenzwänden, die Abstände von Bauten zur Grundstücksgrenze und Regelungen zum Baumschnitt sowie zur Verlegung von Leitungen über mehrere Grundstücke hinweg.

Nachmieter

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Ausnahmen sind unter anderem eine Nachmieterklausel im Mietvertrag, der Umzug in ein Pflege- oder Altenheim und ein berufsbedingter Wohnungswechsel. Der Vermieter hat eine dreimonatige Überlegungsfrist und prüft unter anderem die Zahlungsfähigkeit des vorgeschlagenen Nachfolgers.

Nachsendeauftrag

Auch wenn man bei einem Umzug alle Personen und Institutionen von der neuen Adresse benachrichtigt, dauert es gerade bei Unternehmen häufig länger, bis die neue Anschrift registriert ist. Aus diesem Grund ist ein Nachsendeauftrag bei der Post sinnvoll. Dieser kann für sechs oder zwölf Monate beantragt werden, ist allerdings kostenpflichtig. Ein Widerruf ist jederzeit möglich.

Nebenkosten

Nebenkosten sind im Mietvertrag schriftlich festgelegt. Auf den Mieter umgelegt werden dürfen die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Müllabfuhr, Haus- und Straßenreinigung (wenn diese die Mieter nicht selbst durchführen), Schornsteinreinigung, Versicherungen, Stromkosten für Hausbeleuchtung sowie Kosten für Kabelanschlüsse oder Gemeinschaftsantennen, Hauswarte und Gärtner. Die meisten Vermieter berechnen die Nebenkosten anteilig nach Größe der Wohnung.

Nettomiete / Kaltmiete

Mit der Nettomiete – auch Kaltmiete genannt – entrichten Mieter ein vertraglich vereinbartes Entgelt für die Nutzung ihrer Wohnung. Neben- und Betriebskosten sind in dieser Miete nicht enthalten. Die Brutto- oder Warmmiete hingegen enthält die Neben- und Betriebskosten. Die meisten Mietverträge weisen die Beträge für die Nettomiete sowie die Neben- und Betriebskosten separat voneinander aus.

Neubau

Als Neubauten gelten in der Immobilienwirtschaft Gebäude, die nach dem 1. Januar 1949 errichtet wurden. Eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Im Steuerrecht kann die differenzierte Unterscheidung zwischen Alt- und Neubau Steuern sparen. Immobilienkäufer und -besitzer sollten hierfür einen Fachanwalt oder Steuerberater zurate ziehen.

Notverkauf

Der Notverkauf einer Immobilie kann erfolgen, wenn der Käufer oder Eigentümer einen finanziellen Engpass überbrücken muss und keine weiteren Geldquellen mehr vorhanden sind. Aus einer Notlage heraus werden Immobilien oft unter ihrem Marktwert angeboten. Bei einer Immobilie in Privatbesitz ist der Verkauf erst nach zehn Jahren Eigentümerschaft steuerfrei. Vorher fließt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft mit in die Einkommensteuererklärung ein.

O

Obhutspflicht

Die Obhutspflicht bezeichnet die Pflicht des Mieters, mit seiner Wohnung beziehungsweise dem vermieteten Wohnraum pfleglich umzugehen und Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Der Mieter hat diese Verpflichtung auch für gemeinschaftlich genutzte Räume wie Keller, Treppenhäuser und Waschküchen sowie für Gehwege auf dem Grundstück. Für selbst verursachte Mängel und Schäden von Besuchern ist der Mieter haftbar.

Objektkredit

Bei dem Begriff Objektkredit handelt es sich um eine unpopuläre Bezeichnung für ein Hypothekendarlehen. Objektkredite stehen grundsätzlich in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie. Die Besicherung des Darlehens erfolgt durch Eintragung einer Grundschuld zugunsten des finanzierenden Institutes oder Geldgebers.

Öffentliche Mittel

Beim Erwerb einer eigengenutzten Immobilie können öffentliche Mittel zur Finanzierung herangezogen werden. Diese können entweder über die Kommune, beispielsweise für den Lastenzuschuss, oder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden. Der Grundstückserwerb wird von einigen Gemeinden unterstützt, Finanzierungsmaßnahmen zur energieeffizienten Sanierung und zum barrierefreien Wohnen finden sich in den unterschiedlichen Programmen der KfW.

Ökozulage

Die Ökozulage ist von jedem Haushalt zu entrichten, der Strom verbraucht. Sie ist im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt. Die Netzbetreiber erhalten bekommen als Entgelt für die Stromverteilung im öffentlichen Netz ab dem ersten Januar 2014 6,240 Eurocent pro Kilowattstunde. Die Ökozulage entfällt für eigenproduzierte Kilowattstunden, die nicht in ein öffentliches Netz eingespeist werden.

P

Pension (Gästehaus)

Pensionen oder Gästehäuser bieten Unterkünfte zur Vermietung an. Anders als bei Hotels ist der Service eingeschränkter und die Zimmer eher spartanisch eingerichtet. Besonderes in Städten, die für den Tourismus interessant sind, kommen Gästehäuser gehäuft vor. Die Preise für Zimmer in einer Pension variieren je nach Lage: in deutschen Großstädten zwischen 35 und 70 Euro, in Kleinstädten und Gemeinden schon ab 20 Euro pro Nacht.

PVC

PVC ist die Kurzform für Polyvinylchlorid und bezeichnet einen Kunststoff, der für Bodenbeläge verwendet wird. Isolierungen von Kabeln, Profile von Fenstern werden ebenfalls aus diesem Material hergestellt. Es ist wasserbeständig, lässt sich leicht reinigen und hat eine lange Lebensdauer. PVC als Fußbodenbelag gibt es in zahllosen Farben und Mustern, beispielsweise in Stein- oder Holzoptik, sowie mit ebener oder reliefartiger Oberfläche.

Pacht

Pacht wird für Grundstücke oder Gewerbeimmobilien entrichtet. Der Pächter profitiert dabei von der sogenannten Fruchtziehung: Baut er Obst oder Gemüse auf dem gepachteten Grundstück an, darf er die Ernte verwerten. Wird eine Gaststätte oder ein Geschäft gepachtet, gehen die erwirtschafteten Erlöse an den Pächter. In beiden Fällen erhält der Verpächter nur die vereinbarte Pacht und wird nicht an Erlösen beteiligt.

Parzellierung

Parzellierung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehr kleine Teile, die Parzellen. Die Grundstücksteilung bietet sich an, wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus auf großem Grund steht. Der nicht bebaute Teil kann abgetrennt und unabhängig vom Haus verkauft werden. Die Parzellierung wird im Grundbuch der Gemeinde eingetragen. Von Parzellen spricht man auch bei Kleingartenanlagen.

Passivhaus

Ein Passivhaus benötigt dank hervorragender Wärmedämmung keine Heizungsanlage, sondern einen Wärmetauscher. Dieser saugt Luft von draußen an, die so lange im Wärmetauscher zirkuliert, bis sie die Innenraumtemperatur erreicht hat. Erst dann wird die warme Luft über Lüftungsrohre in die Räume geleitet. Entscheidend für die einwandfreie Funktion eines Passivhauses ist die zuverlässige Dämmung aller Außenwände sowie Fenster- und Dachflächen.

Q

Quadratmeterpreis

Der Quadratmeterpreis dient bei der Wertkalkulation einer Eigentumswohnung als Berechnungsgröße. Er ermittelt sich aus der Bausubstanz und dem Zustand des Objektes. Besteht bei einem Käufer Unsicherheit über die Angemessenheit des Quadratmeterpreises, kann dieser von einem Gutachter anhand vorgegebener Kriterien ermittelt werden. Auch für Mietwohnungen kann der Preis pro Quadratmeter ausgewiesen werden. Ausschlaggebend ist im Mietbereich der ortsübliche Betrag des geltenden Mietspiegels.

Qualitätssicherung

Qualitätssicherung in der Immobilienwirtschaft leistet einen wichtigen Beitrag zur Transparenz des Marktes. Der Gesetzgeber schreibt vor, welche Angaben in Immobilienanzeigen gemacht werden müssen. Es gibt allgemeingültige Regelungen zu den Leistungen der Makler sowie zur Höhe und Fälligkeit der Provision. Die Standesregeln des Bundesverbandes der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. (IVD) dienen ebenfalls der Qualitätssicherung.

Querdehnung

Wird ein rechteckiges Stück Gummi an beiden schmalen Enden gezogen, so wird es quer gedehnt und bei zunehmender Länge immer dünner. Dies trifft auch auf andere Materialien zu wie auf Mauersteine. Damit sich die Steine in einer Wand nicht ausdehnen, werden sie mit Mörtel verbunden. Der Mörtel fängt die Spannungen auf, wodurch die Querdehnung des Mauerwerks verhindert wird.

R

Reform

Mit dem Begriff „Reform“ wird eine gesellschaftliche oder politische Veränderung bzw. Entwicklung bezeichnet. Diese führt den Sinn der vorherigen Maßnahmen oder Gesetzte weiter, stellt jedoch eine Verbesserung oder Anpassung an veränderte Umstände dar. Mit einer Reform werden zum Beispiel neue Regelungen am Arbeitsplatz, für das menschliche Miteinander oder im Bezug auf politische Gesetze getroffen.

Reiheneinfamilienhaus

Der Begriff Reiheneinfamilienhaus (kurz REH) ist die schweizerische Bezeichnung für Reihenhaus. Hierbei sind mehr als zwei Einfamilienhäuser, durch Mittelwände voneinander getrennt, in einer Reihe oder leicht versetzt gebaut. Die einzelnen Wohneinheiten sind in Größe und Grundriss mindestens ähnlich, meist genau gleich. Bei Reihenhäusern aus nur zwei Wohneinheiten spricht man von Doppelhäusern.

Reihenhaus

Ein Reihenhaus besteht aus mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten, die nebeneinander gebaut sind. Mittel- oder Brandwände trennen die Wohneinheiten voneinander. Reihenhäuser können gegeneinander versetzt sein oder in einer glatten Reihe stehen. Üblicherweise sind die Grundrisse aller Wohnungen gleich. Oft gehören Grünflächen vor und hinter der Immobilie zu jeder Wohneinheit.

Rendite

Die Rendite einer Kapitalanlage ergibt sich aus der Ausschüttung in Relation zum eingesetzten Kapital. Sie bezeichnet folglich den Kapitalzuwachs seit Beginn der Kapitalanlage. Die Ausschüttung selbst muss um die Kosten, die mit dem Erwerb oder der Haltung des Anlagegutes entstehen, bereinigt werden. Die finale Nettorendite berechnet sich darüber hinaus, indem die anfallenden Steuern auf den Ertrag sowie mögliche Inflationseinflüsse abgezogen werden.

Renovierung

Renovierung bezeichnet die Instandsetzung und Wiederherstellung des originalen Zustandes einer Wohnung. Zu Renovierungsarbeiten zählt unter anderem das Streichen vergilbter Fensterrahmen. Auch Schönheitsreparaturen seitens der Mieter gelten als Renovierung. Wird der (technische) Stand durch die Erneuerung hingegen verbessert oder aktuellen Bauvorschriften angepasst, spricht man von Sanierung. Beispiel: Alte Holzfenster werden durch neue Kunststofffenster ersetzt.

Rohbau

Unter einem Rohbau versteht man die Phase eines Neubaus, bei der das Fundament, die Außenwände und der Dachstuhl bereits fertiggestellt wurden. Die Außenwände können entweder Stein auf Stein oder in einer Fertigbauweise erstellt werden. Wenn der Rohbau steht, feiern die Bauherren zusammen mit Handwerkern und Nachbarn das Richtfest.

S

Sackkarre

Ein Umzug ohne eine Sackkarre ist kaum vorstellbar. Das praktische Gerät, eine Bodenplatte mit zwei Rädern darunter und zwei hohen Griffen, ermöglicht den Transport fast aller schweren Gegenstände. Eine Waschmaschine ohne ihre Hilfe zu transportieren, ist kaum vorstellbar. Sinnvoll ist es, die Transportgegenstände mit einem Seil an den Handgriffen zu sichern. Baumärkte verleihen Sackkarren, sofern man die Anschaffung scheut.

Sammelzentralheizung

Bei einer Sammelzentralheizung befindet sich an einer zentralen Stelle im Gebäude die Heizungsanlage. Von dort aus verlaufen Rohre im Mauerwerk in die Heizkörper aller Wohnräume. Am meisten verbreitet ist die Warmwasserheizung. Bei Aufdrehen der Heizung gelangt warmes Wasser über Vorlaufrohre in die Heizkörper. Beim Abstellen fließt das Wasser durch Rücklaufrohre zurück in die Heizungsanlage.

Sanierung

Bei einer Sanierung werden abgenutzte Bestandteile von Gebäuden durch Materialien ersetzt, die dem neuesten technischen Standard entsprechen. Dadurch verbessert sich der Wohnwert. Bei gleichwertigem Ersatz spricht man von Renovierung, der Wohnwert steigt dabei nicht. Beispiel: Gebäude können durch Fassadendämmungen und andere Maßnahmen energetisch saniert werden. Wird eine Fassade nur neu gestrichen, ist dies eine Renovierung.

Schlussabnahme

Die endgültige Übergabe eines Neubaus an den oder die Eigentümer beinhaltet die Schlussabnahme. Diese erfolgt entweder durch die Eigentümer oder bei Eigentumswohnungen durch den Verwalter. Die Schlussabnahme ist die Voraussetzung für die Auszahlung der letzten Rate des Baudarlehens an den Bauträger gemäß Makler-Bauträgerverordnung. Bestehende Restmängel am Bau werden protokolliert und müssen innerhalb einer gesetzten Frist durch das Bauunternehmen beseitigt werden.

Schufa

Die Schufa bezeichnet die „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Sie sammelt und speichert Daten, die über das Zahlungsverhalten eines Kreditanwärters Auskunft geben. Jeder hat das Recht, eine Selbstauskunft bei der Schufa über seine gespeicherten Daten anzufordern. Die Daten entstehen beispielsweise durch die Einwilligung der Speicherung bei Katalogbestellungen sowie dem Abschluss von Handy- oder Kreditverträgen. Wer eine Wohnung mieten oder eine Immobilienfinanzierung abschließen will, muss eine Schufa-Auskunft vorlegen.

Sparbuch

Mietkautionen werden nach wie vor häufig auf einem speziellen Mietkautionssparbuch hinterlegt. Dabei wird das Sparbuch an den Vermieter abgetreten, eine Verfügung über das Guthaben ist damit durch den Mieter nicht mehr ohne Weiteres möglich. Die Guthabenzinsen stehen aber in voller Höhe dem Mieter zu.

Staatliche Zuschüsse

Staatliche Zuschüsse für den Erwerb bestehender Immobilien sowie zum Bau von Häusern gibt es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder als Wohnriester, auch Wohnrente genannt. Bei Ersterwerb ist die Eigennutzung durch den Eigentümer eine der Bedingungen für die Förderung. Ein Darlehen der KfW gibt es weiterhin für energetische Sanierungen. Immobilienbesitzer, die mit erneuerbaren Energien heizen möchten, können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) staatliche Zuschüsse beantragen.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete sind die Erhöhungen des Mietzinses im Mietvertrag von vornherein festgelegt. Genannt werden entweder die jeweiligen Mieten oder die Erhöhungsbeträge. Die Miethöhe gilt mindestens ein Jahr lang. Zusätzliche Mieterhöhungen wegen Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind nicht zulässig. Innerhalb von vier Jahren nach Vertragsabschluss hat der Mieter bei einer Staffelmiete kein ordentliches Kündigungsrecht.

T

Tilgung

Tilgung bedeutet die Rückzahlung eines gewährten Darlehens. Meist geschieht dies über eine Ratentilgung. Die Rückzahlungsraten errechnen sich aus den Zinsen und der regelmäßigen Reduktion der eigentlichen Darlehenssumme. Beispiel: Die monatliche Rate in Höhe von 500 Euro setzt sich zusammen aus 350 Euro Zinsen und 150 Euro Tilgung. Mit jeder Rate verringert sich die Summe, die noch zurückzuzahlen ist, also um 150 Euro.

Tilgungsfreies Darlehen

Wer ein tilgungsfreies Darlehen abschließt, bezahlt mit den monatlichen Raten ausschließlich die Zinsen. Zum Ende der Laufzeit des Darlehens erfolgt dann die Rückzahlung des Kreditbetrages in einer Summe. Während der Laufzeit wird das Kapital angespart. Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträge werden als Ansparmöglichkeit oft zusammen mit tilgungsfreien Darlehen angeboten.

Tilgungshypothek

Die verbreitetste Variante eines Baufinanzierungsdarlehens ist die Tilgungshypothek, auch als Annuitätendarlehen bekannt. Für die Darlehenslaufzeit, also die Dauer der Zinsfestschreibung, wird eine feste Rate, die Annuität, vereinbart. Diese Rate beinhaltet die Zinsen auf das Darlehen, aber auch die Tilgungsleistung. Im Laufe der Festschreibung verschiebt sich trotz gleichbleibender Rate durch die Tilgungsverrechnung die Relation zwischen Zins und Tilgung innerhalb der Annuität.

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan ist Bestandteil eines Kreditvertrages. In einer Tabelle werden der Darlehensbetrag bei Aufnahme sowie die monatlichen Raten, aufgeteilt in Tilgungsanteil und Zinsanteil, aufgelistet. Auch das Datum der Kreditaufnahme, jede einzelne Monatsrate bis zur vollständigen Abbezahlung sowie der Kontostand sind im Tilgungsplan enthalten. Dieser ist eine hilfreiche Orientierung für Kreditnehmer.

Tragende Wände

Tragende Wände spielen eine wichtige statische Rolle im Hausbau, da sie die vertikalen Bauteile wie Decken, Zwischendecken und das Dach stützen. Außenwände sind bei Gebäuden immer tragende Wände. Bei Doppelhaushälften ist die Mittelwand ebenfalls tragend. Hinzu kommen Innenwände, die als Trennwände von Zimmern und zugleich als Stabilisierung des Gebäudes dienen.

U

Umzug

Ein Umzug bezeichnet den Wechsel von einer Wohnung in eine andere. Wohnungswechsel werden von professionellen Unternehmen durchgeführt. Erfolgt der Umzug in Eigenregie, müssen Fahrzeuge und Packhelfer organisiert werden. Vor dem Wohnungswechsel stehen das Aussortieren und Verpacken des Hausrates sowie eventuell die Renovierung der neuen Wohnung. Ob die alte Wohnung renoviert werden muss, ist im Mietvertrag festgelegt.

Untermiete

Bei der Untermiete überlässt der Mieter einer Wohneinheit diese ganz oder teilweise einer anderen Person. Die Erlaubnis vom Hauptvermieter, Verwalter oder Eigentümer muss dazu vorliegen. Wird ohne diese Genehmigung untervermietet, darf der Vermieter das gesamte Mietverhältnis außerordentlich, aber mit gesetzlicher Kündigungsfrist, kündigen. Verursacht der Untermieter Schäden an der Wohnung, haftet der Hauptmieter.

V

Verjährung

Die Verjährung auf Mietansprüche beträgt auf der Grundlage des § 195 BGB drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch geltend gemacht wird. Für die Rückforderung von Miete aufgrund einer zu groß angesetzten Wohnfläche ist für die Verjährung das Datum maßgeblich, an dem der Mieter die falsch berechnete Miete nachweist.

Vermittlerprovision

Vermittlerprovision (auch Courtage) fällt an, wenn ein Immobilienmakler einen Haus- oder Grundstückskauf vermittelt hat. Erst der notariell beurkundete Kaufvertrag begründet die Provisionszahlung. Die Provisionshöhe variiert nach Bundesländern. Wer die Provision zahlt, ist nicht gesetzlich geregelt. Der Mietvertragsabschluss bei der Vermittlung von Mietwohnungen bewirkt die Fälligkeit der Maklerprovision von maximal zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer. Hier ist die Courtage vom Mieter zu zahlen.

Verwaltungskosten

Eigentumswohnungen und Wohnanlagen können durch Hausverwaltungen betreut werden. Die Arbeit der Verwaltung wie Organisation und Durchführung von Reparaturen am Gebäude und die Erstellung von Abrechnungen sowie Wirtschaftsplänen wird über die Verwaltungskosten abgerechnet. Alle drei Jahre werden die Höchstsätze der Kosten pro Wohneinheit dem deutschen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes angepasst.

Vorkaufsrecht

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt oder wird eine Eigentumswohnung an einen Dritten verkauft, so hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht für seine Wohnung. Der Verkäufer muss den Mieter unverzüglich über den Verkauf beziehungsweise die Umwandlung informieren. Der Mieter genießt ein Vorkaufsrecht, hat also bei Interesse Vorrang vor anderen potenziellen Käufern. Darüber muss der Vermieter in Kenntnis setzen. Der Mieter erklärt dem Verkäufer schriftlich, ob er die Wohnung kaufen möchte oder nicht.

W

Wandheizung

Eine Wandheizung wird mit Warmwasser-Rohrsystemen oder mit Trockenbauplatten unter dem Putz von Wänden verlegt. Darüber können alle Arten von Wandverkleidungen angebracht werden. Warmwasser-Wandheizungen lassen sich nachträglich einbauen. Eine Alternative sind elektrische Varianten, bei denen dünne Heizmatten unter Putz angebracht werden. Bei Anbringung an den Innenseiten von Außenwänden muss eine ausreichende Dämmung beachtet werden, damit die Wärme nicht nach draußen dringt.

Warmmiete

Unter Warmmiete versteht man den Betrag der Nettokaltmiete plus Nebenkosten. Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden können, sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dazu gehören unter anderem Aufwendungen für Grundsteuer, Müllabfuhr, Heizung, Gärtner, Hausmeister und Warmwasser. Nicht in der Warmmiete enthalten sind individuelle Kosten wie Stromverbrauch, Telefon- und Internetgebühren.

Wasserzähler

Der Wasserzähler zeichnet auf, welche Menge Wasser – gemessen in Kubikmeter – ein Haushalt verbraucht. Die Geräte müssen von staatlichen Stellen zugelassen und geeicht sein. Alle sechs Jahre werden Wasserzähler ausgetauscht, um die einwandfreie Funktion zu gewährleisten. Damit nicht während des Austausches die Wasserversorgung weiterlaufen kann, sind die Zähler mit einer Erstabsperrung vom Wasserleitungssystem versehen.

Wiederkaufsrecht

Wird eine Immobilie verkauft, kann im notariellen Kaufvertrag das Wiederkaufsrecht für den Verkäufer festgelegt werden. Die Bedingungen dafür werden ebenfalls vertraglich fixiert. Liegen sie vor, erklärt der Wiederkäufer gegenüber dem Eigentümer, dass er sein Recht ausüben will. Das Wiederkaufsrecht wird im Grundbuch durch eine Rückauflassungserklärung verankert.

Wohnbauförderung

Als Anreiz zum Bau, zum Kauf oder zur energetischen Sanierung von Wohnraum gibt es verschiedene Wohnbauförderungen. Darunter fallen die zinsgünstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Wohnungsbauprämie für Bausparer und Erwerber von Wohnungs- und Baugenossenschaften. Vermögenswirksame Leistungen wie die Arbeitnehmersparzulage können ebenfalls zur Schaffung von Wohnraum verwendet werden.

Wohnberechtigungsschein

Mit dem Wohnberechtigungsschein weist ein Mieter nach, dass er Anspruch auf eine öffentlich geförderte Wohnung, umgangssprachlich Sozialwohnung, hat. Der Anspruch basiert auf dem maximalen Haushaltseinkommen, das von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich angesetzt wird. Der Wohnberechtigungsschein wird vom kommunalen Wohnungsamt ausgestellt und hat jeweils ein Jahr Gültigkeit. Nach Ablauf muss der Anspruch erneut nachgewiesen werden.

Wohngeld

Wer ein geringes Einkommen hat, kann vom Staat Wohngeld beziehen. Dies ist möglich als Mietzuschuss für Mietwohnungen und als Lastenzuschuss für selbst genutztes Eigentum. Der Antrag ist bei der jeweiligen Gemeinde zu stellen. Unter dem Begriff „Wohngeld“ wird außerdem das Hausgeld verstanden, das Wohnungseigentümer als monatliche Abschläge für Unterhaltung des Hauses zahlen Das sind beispielsweise Kosten für Gebäudeversicherungen oder die Müllabfuhr.

Wohngemeinschaft

Eine Wohngemeinschaft bezieht sich auf das Zusammenleben mehrerer Personen in einer Wohnung. Die Mitbewohner sind dabei untereinander meistens nicht verwandt. Am häufigsten kommen Wohngemeinschaften bei Studierenden, aber auch älteren Personen vor: Man teilt sich Küche, Bad und manchmal einen Aufenthaltsraum - und jeder hat ein Privatzimmer. Alle Parteien stehen im Mietvertrag und zahlen entweder zu gleichen Teilen oder im Verhältnis zu der jeweiligen Zimmergröße ihren Miet- und Nebenkostenanteil.

Wohnungsbauprämie

Die staatliche Wohnungsbauprämie kann von Personen in Anspruch genommen werden, die in einen Bausparvertrag einzahlen oder Anteile an Wohnungs- oder Baugenossenschaften erwerben. Dabei gelten bestimmte Einkommensgrenzen. Die Höhe der Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 Prozent der Bausparbeiträge und der dafür anfallenden Zinsen und Gebühren. Wichtige Voraussetzungen: Die Spareinlage pro Jahr für Bausparverträge oder Genossenschaftsanteile muss mindestens 50 Euro betragen. Personen mit Einkommen über 25.600 Euro haben keinen Anspruch auf die Prämie.

X

Xanthippe

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt: Der überlebende Ehegatte kann nicht durch den Erblasser von einer Erbschaft ausgeschlossen werden, sofern die Ehe zum Todeszeitpunkt noch bestand und keine Scheidung beantragt war. Je nach Anzahl der Verwandten erster und zweiter Ordnung erbt der überlebende Ehegatte ein Viertel des Nachlasses, die Hälfte oder alles, auch wenn die oder der Überlebende eine Xanthippe war.

Y

Ytong

Als Ytong werden bestimmte Bausteine aus Porenbeton für Wände bezeichnet. Die Elemente bestehen aus natürlichen Rohstoffen wie Zement, Sand, Wasser und Kalk und zeichnen sich durch gute Wärmedämmung aus. Ytong-Steine bieten außerdem einen guten Schallschutz. Als mineralische Baustoffe sind diese Steine nicht brennbar.

Z

Zeitmietvertrag

Ist absehbar, dass ein Vermieter eine Wohneinheit für Eigenbedarf oder als Dienstwohnung benötigt, darf ein Zeitmietvertrag geschlossen werden. Das gilt auch, wenn die Wohnung zeitnah wegen Abriss oder Sanierung nicht mehr bewohnbar sein wird. Der Vermieter muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages in Schriftform den Grund der Befristung mitteilen. Versäumt der Vermieter dies, ist das Mietverhältnis unbefristet.

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung stellt bei gravierenden finanziellen Engpässen für den Schuldner häufig den letzten Ausweg da. Immobiliensuchenden ermöglichen solche gerichtlich angeordneten Vollstreckungsverfahren den Erwerb eines relativ preiswerten Objekts. Welche Häuser zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben sind, erfährt man beim zuständigen Amtsgericht. Interessenten können dort ein Wertgutachten einsehen. Wer den Zuschlag erhalten möchte, muss mindestens 50 % des Schätzpreises bieten.

Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger mahnt bei einem Schuldner eine Zahlung an. Kommt der Schuldner der Zahlungsaufforderung nicht nach, beantragt der Gläubiger einen Mahnbescheid. Legt der Schuldner keinen Widerspruch ein, folgt der Vollstreckungsbescheid. Die Forderung aus dem rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid kann der Gläubiger mit Mitteln der Zwangsvollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher beitreiben lassen. Die Beitreibungskosten trägt der Schuldner.

Zwischenfinanzierung

Entstehen bei Auszahlungen von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen Verzögerungen oder sind diese Sparformen noch nicht auszahlungsreif, muss ein finanzieller Engpass überbrückt werden. Das gilt auch, wenn zur Finanzierung eine Immobilie verkauft werden soll und sich der Verkauf verzögert. Die Zwischenfinanzierung deckt diese finanziellen Engpässe ab. Voraussetzung für die Zwischenfinanzierung ist die gesicherte Endfinanzierung des Bauvorhabens.

Zwischenkredit

Ein Zwischenkredit kann notwendig werden, wenn ein Interessent eine Immobilie erwerben möchte, ihm aber sein Guthaben aus Lebensversicherung, Bausparvertrag oder anderen Anlageformen nicht oder noch nicht ausreichend zur Verfügung steht. In solchen Fällen überbrückt der Zwischenkredit die Wartezeit bis zur Auszahlung.